Il condominio negli edifici: una grande conquista sociale! Ma anche fonte di dissidi!

Una nuova rubrica sul nostro giornale che aiuterà non poco chi vive e chi sopravvive in un condominio. A interloquire con i nostri lettori sarà la dottoressa Livia Spaziano, da decenni amministratore immobiliare professionista (iscritta A.N.AMM.I.).

di Pietro Roberto Montone

Ogni giorno si consuma una battaglia, non troppo silenziosa, che talvolta può inasprire gli animi e spinge, non di rado, a passare dalle parole ai fatti. Non parliamo di vicende a noi lontano ma semplicemente di tutto quello che succede quotidianamente in un condominio. Un gruppo di persone che, troppo spesso, invece di condividere spazi e quant’altro in serenità è alle prese di continue ripicche. C’è chi contesta semplicemente la vicina che spande i panni gocciolanti; chi quella che fa cadere giù le briciole della tovaglia e chi litiga ferocemente per il cane che abbaia o per il vicino che ha parcheggiato male. Un crogiuolo di persone che, il più delle volte, dimentica i modi civili e passa ai fatti, come ben testimonia la cronaca nazionale. Ma spesso non è necessario  andare lontano visto che anche nei nostri comuni le diatribe sono all’ordine del giorno, con tanto di ricorso al giudice di pace. Di tutto questo il nostro giornale si occuperà, a partire dal prossimo numero, con una rubrica specializzata curata dalla dottoressa Livia Spaziano, da decenni amministratore immobiliare professionista (iscritta A.N.AMM.I.).

“Il condominio è un ente di gestione autonomo e non un semplice mettersi insieme di più proprietari. Non è una accozzaglia, non è una masseria, non un gregge, e non si identifica con il numeri più o meno esteso dei proprietari ma è un ente a se”. Esordisce così la dottoressa Spaziano. Gli chiediamo, ma i condomini questo passaggio fondamentale lo conoscono?

“Personalmente come amministratore ho sempre spiegato ed informato i condomini, in cui amministravo o amministro, della natura particolare del condominio e di questo aspetto. Informare i condomini è uno dei primi doveri di un buon amministratore! Molti condomini non hanno le idee chiare sul concetto di autonomia del condominio rispetto alla posizione di singoli proprietari. E’ un concetto ostico che troppo spesso i condomini non afferrano agevolmente”. Quindi tutte le beghe nascono da questo?

“Si! Per la maggior parte è questo il problema. Spesso non conoscono neanche il concetto di condominio”.

Che cosa è realmente un condominio?

“E’ un edificio strutturato in modo particolare: comprende sia parti esclusive che parti comuni, diciamo che le une sono complementari e funzionali rispetto alle altre. Sono, quindi, strutture di edifici molto particolari e di tale importanza che il loro andamento è regolato direttamente dal Codice Civile. Infatti, detto codice, nel libro terzo, dove si occupa della proprietà in generale, al titolo settimo, dove tratta della comunione, è possibile individuare il capo secondo dove si tratta esattamente ed esclusivamente del condominio degli edifici”. Visto che se ne occupa il codice Civile significa che è un aspetto importante?

“Si, ovvio! Nei condomini, oltre un certo numero di condomini, è obbligatorio il regolamento che è la legge interna del condominio. L’osservanza è obbligatoria”.

E quindi se si rispetta il regolamento le battaglie tra condomini sparirebbero?

“Logico, o almeno si attutirebbero! Se tutti rispettassero il regolamento diminuirebbe la materia del contendere. Il regolamento di condominio non è carta straccia! E’ un documento fonte di responsabilità! Pertanto quando i condomini rappresentano perplessità o avversione rispetto al regolamento, perché magari non consente loro di fare quello che vogliono, vanno incontro a responsabilità perché nel momento in cui succede qualcosa ne rispondono”.

Se si rispetta il regolamento, quindi, si evitano problemi di ogni tipo ad iniziare da eventuali risarcimenti di danni per incidenti ed altre spiacevoli situazioni?

“Ovvio! E’ bene tener presente che, in taluni casi, le assicurazioni non pagano per incidenti che avvengono in violazione delle norme del regolamento”.

Ci fa un esempio?

“Basti ricordare che in tanti regolamenti si fa obbligo di scendere le scale con prudenza. Se si scendono facendo i salti, o in modo scorretto, e ci si fa male è ovvio che non ci sarà risarcimento se l’amministratore fa il suo dovere descrivendo onestamente i fatti accaduti nella sua relazione”. Compito arduo quello dell’amministratore?

“E’ un atto di coraggio con i tempi attuali! E’ un atto di coraggio anche perché la nuova legge, la 220 del 2012, ha attribuito all’amministratore ulteriori responsabilità e pochi poteri”.

Mi fa un esempio di vertenze tra condomini e condominio.

“ Il condominio, come ente di gestione autonomo, non ha nulla da rivendicare rispetto alla massa dei proprietari perché marcia nella legalità essendo previsto il suo andamento dal codice civile. Le problematiche nascono dalle pretese di taluni proprietari che vogliono perseguire interessi privati e si pongono in antitesi al condominio ufficiale. Quindi immaginare che il condominio faccia guerra a qualcuno è impossibile! Chi ha da rivendicare interessi non legittimi, privati, non si identifica con il condominio ufficiale. Spesso, purtroppo, si tratta di frange deviate o schegge impazzite! In queste situazioni il condominio come ente di gestione, comprensivo dei condomini sani che marciano nella legalità, non deve scomporsi”.

Chi deve far rispettare tutto questo?

“E’ la figura dell’amministratore, legale rappresentante del condominio, imposto dalla legge. Con compiti ben precisi. Il primo è quello di far rispettare il regolamento condominiale e deve starci attento. Molti condomini, purtroppo, scambiano questo dovere come un fare dittatoriale dell’amministratore. Costoro non si rendono conto, in buona o male fede, che da questo compito derivano per l’amministratore gravissime responsabilità civili e penali. Secondo punto: rispetto a queste frange deviate l’amministratore dei comportarsi da buon padre di famiglia cercando di riportare i componenti della famiglia condominale che sbagliano sulla retta strada, conciliando sempre le opposte esigenze. Se però, nonostante i tentativi conciliativi i problemi si aggravano, deve applicare le sanzioni o addirittura ricorrere alla autorità giudiziaria”.

L’appuntamento con la dottoressa Spaziano è sul nostro giornale, dal prossimo numero.